Fraktionsgemeinschaft EINE STADT FÜR ALLE
Linke Liste - Grüne Alternative - Unabhängige Frauen
Die Fraktion EINE STADT FÜR ALLE ist der Meinung, dass nicht alles, was rechtlich erlaubt ist auch angebracht ist. Unsere Solidarität gilt den Mieter:innen im Rieselfeld, die jetzt von - außerplanmäßigen - Mietererhöhungen durch die Deutsche Invest Immobilien GmbH (DII) betroffen sind, aufgrund von Nachmessungen bei der Wohnungsgröße.
Auf dem Rücken der Mieter:innen, will im Rieselfeld aktuell der Immobilien Investment Fond DII, der sich gerne als nachhaltige Wohnungsgesellschaft nach außen hin darstellt, seine Renditeziele zu Gunsten seiner privaten und institutionellen Anleger:innen optimieren - und das in einer Zeit wo Teuerung, Inflation und Energiekosten viele Menschen auch so schon massiv belasten.
In einem interfraktionellen Brief haben wir uns daher jetzt an den OB und die Verwaltung gewandt, mit den Bitte sich für die Interessen der Mieter:innen im Rieselfeld stark zu machen, deren Interessen gegenüber der DII zu vertreten und kurzfristig einige Rechtsberatungstermine, zusammen mit Quartiersarbeit und Mieter:innenschutzverbänden, vor Ort anzubieten.
In diesem interfraktionellen Brief, den auch SPD, JUPI, die Grünen und FL mitunterzeichnet haben, heißt es u.a.:
"Wir kritisieren an dieser Stelle das Geschäftsmodell der DII, günstig Wohnungsbestände in angespannten Mietmärkten aufzukaufen, unter Anwendung aller rechtlichen - aber hier mieter:innenfeindlichen - Möglichkeiten über Sanierungen und Mieterhöhungen Wert- und Ertragssteigerungen zu erzielen und diese Wohnungsbestände dann mit Maximalrenditen weiterzuverkaufen.
Die ca. 300 betroffenen Wohnungen im Rieselfeld dürften sich in den letzten Jahren weitgehend aus den Mieteinnahmen refinanziert haben. Instandhaltung und Betriebskosten waren seitdem im Mietpreis zudem bereits enthalten. Mit den aktuell ausgesprochenen Mieterhöhungen aufgrund von Nachmessungen bei der Quadratmeterzahl sollen, über die gesetzlichen Regelmieterhöhungen hinaus, einzig und allein die Renditeerwartungen der Investor:innen der DII befriedigt werden."
Unsere Fraktion ist darüber hinaus der Meinung, dass im Rahmen der nächsten Haushaltsberatungen über eine regelmäßige und themenbezogene und von der Stadt unterstützte Vor-Ort-Mieter:innenrechtsberatung nachgedacht werden sollte, um grundsätzlich die Position der Mieter:innen zu stärken und Beratungshürden abzubauen.
Ein Blick hinter die Kulissen der DII - Auf der Website der DII ist zu lesen:
"Aktive Bestandsentwicklung mit einer geplanten Zielrendite von 7,5 %* - Mit dem d.i.i. Wohninvest IV legt die d.i.i. Investment GmbH in Zusammenarbeit mit der IntReal International Real Estate KVG das zweite offene Sondervermögen auf. Investitionen in ertragsstarke Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen und umliegenden Regionen mit Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern versprechen eine stabile jährliche Ausschüttung."
Die Strategie der DII ist dabei zunächst der Ankauf von Immobilien, die unter den ortsüblichen Mieten liegen und Entwicklungspotential durch Mieterhöhungen haben.
"Die Objekte, die im Rahmen der Strategie angekauft werden, liegen mit ihrer Miete 20-35 % unter der marktüblichen Vergleichsmiete"
In der darauffolgenden sog. Bestandsphase werden die Immobilien, dann entweder einnahmensteigernd saniert und in Bezug auf den Mietertrag "optimiert". Unter diesen Punkt dürfte auch die aktuelle Maßnahme im Rieselfeld stammen.
Bei der DII liest man das in diesen Worten: "Wo vorteilhaft, Repositionierung des Objektes im Bestand zur Optimierung der Vermietungs- und Ertragssituation."
Nach ca. 10 Jahren werden die Wohnungen dann weiterverkauft. Ziel bis dahin soll mindestens eine Rendite von 7,5% auf die gesamte Laufzeit sein - also ein Reingewinn für die Investor:innen, nach Abzug des ursprünglichen Kaufpreises, aller Betriebs-, Sanierungs- und Verwaltungskosten, bezahlt aus den Einkommen und Einkünften der Mieter:innen.
Quelle: https://www.diirekt.de/invest/institutionelle-investoren/investieren/spezial-aif-d-i-i-wohninvest-iv/
Fazit:
Hier zeigt sich Funktionsweise eines Kapital- und Renditegetriebenen Wohnungsmarktes. Mitten in die allgemeine Teuerung hinein, kommen zu den gesetzlich erlaubten Miet- und Nebenkostenerhöhungen, zusätzliche Belastungen auf die Mieter:innen zu. Nicht Bedarf und leistbare Mieten sind hier der Ausgangspunkt, sondern das Wohnen als Rendite-abwerfenden Ware und eben nicht als Menschenrecht verstanden.
Dieses Beispiel zeigt wie wichtig - als zentrales Gegenmodell zu diesen Zuständen - Wohnungsbestände sind, die sich in öffentlicher und gemeinwohlorientierter Hand befinden. Bei öffentlichen Wohnungsbeständen werden die Mieten demokratisch kontrolliert, nah an den Betriebskosten berechnet und eine Refinanzierung muss nicht schon bereits nach 10 oder 20 Jahren erfolgt sein. Die Einnahmen fließen zudem nicht in private Hände, sondern bleiben der öffentlichen und gemeinwohlorientierten Hand zu Refinanzierung weiterer Projekte erhalten.
Auf dem Rücken der Mieter:innen, will im Rieselfeld aktuell der Immobilien Investment Fond DII, der sich gerne als nachhaltige Wohnungsgesellschaft nach außen hin darstellt, seine Renditeziele zu Gunsten seiner privaten und institutionellen Anleger:innen optimieren - und das in einer Zeit wo Teuerung, Inflation und Energiekosten viele Menschen auch so schon massiv belasten.
In einem interfraktionellen Brief haben wir uns daher jetzt an den OB und die Verwaltung gewandt, mit den Bitte sich für die Interessen der Mieter:innen im Rieselfeld stark zu machen, deren Interessen gegenüber der DII zu vertreten und kurzfristig einige Rechtsberatungstermine, zusammen mit Quartiersarbeit und Mieter:innenschutzverbänden, vor Ort anzubieten.
In diesem interfraktionellen Brief, den auch SPD, JUPI, die Grünen und FL mitunterzeichnet haben, heißt es u.a.:
"Wir kritisieren an dieser Stelle das Geschäftsmodell der DII, günstig Wohnungsbestände in angespannten Mietmärkten aufzukaufen, unter Anwendung aller rechtlichen - aber hier mieter:innenfeindlichen - Möglichkeiten über Sanierungen und Mieterhöhungen Wert- und Ertragssteigerungen zu erzielen und diese Wohnungsbestände dann mit Maximalrenditen weiterzuverkaufen.
Die ca. 300 betroffenen Wohnungen im Rieselfeld dürften sich in den letzten Jahren weitgehend aus den Mieteinnahmen refinanziert haben. Instandhaltung und Betriebskosten waren seitdem im Mietpreis zudem bereits enthalten. Mit den aktuell ausgesprochenen Mieterhöhungen aufgrund von Nachmessungen bei der Quadratmeterzahl sollen, über die gesetzlichen Regelmieterhöhungen hinaus, einzig und allein die Renditeerwartungen der Investor:innen der DII befriedigt werden."
Unsere Fraktion ist darüber hinaus der Meinung, dass im Rahmen der nächsten Haushaltsberatungen über eine regelmäßige und themenbezogene und von der Stadt unterstützte Vor-Ort-Mieter:innenrechtsberatung nachgedacht werden sollte, um grundsätzlich die Position der Mieter:innen zu stärken und Beratungshürden abzubauen.
Ein Blick hinter die Kulissen der DII - Auf der Website der DII ist zu lesen:
"Aktive Bestandsentwicklung mit einer geplanten Zielrendite von 7,5 %* - Mit dem d.i.i. Wohninvest IV legt die d.i.i. Investment GmbH in Zusammenarbeit mit der IntReal International Real Estate KVG das zweite offene Sondervermögen auf. Investitionen in ertragsstarke Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen und umliegenden Regionen mit Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern versprechen eine stabile jährliche Ausschüttung."
Die Strategie der DII ist dabei zunächst der Ankauf von Immobilien, die unter den ortsüblichen Mieten liegen und Entwicklungspotential durch Mieterhöhungen haben.
"Die Objekte, die im Rahmen der Strategie angekauft werden, liegen mit ihrer Miete 20-35 % unter der marktüblichen Vergleichsmiete"
In der darauffolgenden sog. Bestandsphase werden die Immobilien, dann entweder einnahmensteigernd saniert und in Bezug auf den Mietertrag "optimiert". Unter diesen Punkt dürfte auch die aktuelle Maßnahme im Rieselfeld stammen.
Bei der DII liest man das in diesen Worten: "Wo vorteilhaft, Repositionierung des Objektes im Bestand zur Optimierung der Vermietungs- und Ertragssituation."
Nach ca. 10 Jahren werden die Wohnungen dann weiterverkauft. Ziel bis dahin soll mindestens eine Rendite von 7,5% auf die gesamte Laufzeit sein - also ein Reingewinn für die Investor:innen, nach Abzug des ursprünglichen Kaufpreises, aller Betriebs-, Sanierungs- und Verwaltungskosten, bezahlt aus den Einkommen und Einkünften der Mieter:innen.
Quelle: https://www.diirekt.de/invest/institutionelle-investoren/investieren/spezial-aif-d-i-i-wohninvest-iv/
Fazit:
Hier zeigt sich Funktionsweise eines Kapital- und Renditegetriebenen Wohnungsmarktes. Mitten in die allgemeine Teuerung hinein, kommen zu den gesetzlich erlaubten Miet- und Nebenkostenerhöhungen, zusätzliche Belastungen auf die Mieter:innen zu. Nicht Bedarf und leistbare Mieten sind hier der Ausgangspunkt, sondern das Wohnen als Rendite-abwerfenden Ware und eben nicht als Menschenrecht verstanden.
Dieses Beispiel zeigt wie wichtig - als zentrales Gegenmodell zu diesen Zuständen - Wohnungsbestände sind, die sich in öffentlicher und gemeinwohlorientierter Hand befinden. Bei öffentlichen Wohnungsbeständen werden die Mieten demokratisch kontrolliert, nah an den Betriebskosten berechnet und eine Refinanzierung muss nicht schon bereits nach 10 oder 20 Jahren erfolgt sein. Die Einnahmen fließen zudem nicht in private Hände, sondern bleiben der öffentlichen und gemeinwohlorientierten Hand zu Refinanzierung weiterer Projekte erhalten.
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